🏠 Baufinanzierungsrechner — Baufinanzierung kostenlos berechnen

Mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner auf rechneneinfach.de berechnest du die monatliche Annuitat, den Tilgungsplan, die Restschuld nach der Zinsbindung und die Gesamtlaufzeit deiner Immobilienfinanzierung. Gib Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinssatz und anfangliche Tilgung ein — der Rechner berechnet sofort alle relevanten Kenngroßen deiner Baufinanzierung, inklusive einer vollstandigen Aufschlusselung der Kaufnebenkosten nach Bundesland.

Wie funktioniert ein Baufinanzierungsrechner?

Ein Baufinanzierungsrechner berechnet auf Basis des Annuitatendarlehens — der in Deutschland mit Abstand haufigsten Form der Immobilienfinanzierung. Beim Annuitatendarlehen bleibt die monatliche Rate (die Annuitat) wahrend der gesamten Zinsbindungszeit konstant. Der Anteil der Zinsen an der Rate sinkt monatlich, wahrend der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Baufinanzierung berechnen — Grundformeln:
Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Sollzinssatz + Tilgung) / 12
Darlehensbetrag = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler (ca. 10–15%)
Beleihungsauslauf (LTV) = Darlehensbetrag / Kaufpreis x 100

Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro, Eigenkapital 70.000 Euro, Sollzinssatz 3,5%, anfangliche Tilgung 2,0%. Nebenkosten ca. 40.000 Euro (11,4%). Darlehensbetrag = 350.000 + 40.000 − 70.000 = 320.000 Euro. Monatliche Rate = 320.000 x (3,5 + 2,0) / 100 / 12 = 1.467 Euro.

Baufinanzierung berechnen — Kaufnebenkosten nach Bundesland

Die Kaufnebenkosten werden beim Baufinanzierungsrechner haufig unterschatzt. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag sowie ggf. Maklerprovision zusammen und konnen je nach Bundesland zwischen 10% und fast 16% des Kaufpreises betragen. Da die meisten Kreditinstitute empfehlen, die Kaufnebenkosten vollstandig aus Eigenkapital zu tragen, reduziert sich der fur die Immobilienfinanzierung verfugbare Eigenkapitalanteil erheblich.

Notarkosten und Grundbucheintrag betragen in der Regel zusammen etwa 1,5 bis 2% des Kaufpreises. Die Maklerprovision (Courtage) ist seit Dezember 2020 bei Wohnimmobilien gesetzlich geregelt: Kaufer zahlen maximal die Halfte der Gesamtprovision, haufig 3,57% inkl. MwSt. Im Baufinanzierungsrechner werden alle drei Positionen separat ausgewiesen.

Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Zinssatz

Der Beleihungsauslauf (auch: Loan-to-Value, LTV) ist das Verhaltnis von Darlehensbetrag zu Kaufpreis. Er ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Zinssatz einer Baufinanzierung bestimmen. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto gunstiger ist in der Regel der Zinssatz.

Als Faustregel gilt: Mindestens 20% des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein — exklusive der Kaufnebenkosten. Das bedeutet: Wer eine Immobilie fur 350.000 Euro kauft, sollte idealerweise mindestens 70.000 Euro Eigenkapital fur den Kaufpreis plus 40.000 bis 50.000 Euro fur die Nebenkosten bereithalten. Mit weniger als 20% Eigenkapital steigen die Finanzierungskosten durch Zinsaufschlage erheblich.

Zinsbindung und anfangliche Tilgung richtig wahlen

Die Zinsbindung legt fest, fur wie viele Jahre der vereinbarte Sollzinssatz garantiert gilt. Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Marktzinsen abgeschlossen werden — das wichtigste Risiko jeder Baufinanzierung.

• Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre) bietet zunachst oft gunstiger Zins, tragt aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung
• Lange Zinsbindung (15–25 Jahre) bietet Planungssicherheit, kostet aber einen Zinsaufschlag fur die Zinssicherheit
• Anfangliche Tilgung von mindestens 2% p.a. ist empfehlenswert; bei niedrigem Zinsniveau sollte die Tilgung erhoht werden, da sonst die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung sehr hoch bleibt

Faustregel Tilgung: Sollzinssatz + anfangliche Tilgung sollten mindestens 4 bis 5% ergeben. Bei einem Sollzinssatz von 3,5% ist eine Tilgung von 1,5 bis 2% das Minimum fur eine wirtschaftlich vertretbare Finanzierung. Geringere Tilgung verlangert die Laufzeit erheblich und erhoht die Gesamtzinskosten massiv.

Sondertilgung berechnen — Zinsersparnis und Laufzeitverkurzung

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmaßige Ruckzahlung auf das Darlehen, die uber die regulare Monatsrate hinausgeht. Sie reduziert direkt die Restschuld und damit die kunftige Zinsbelastung. Die meisten Baufinanzierungsvertrage erlauben jahrliche Sondertilgungen von bis zu 5% der ursprunglichen Darlehenssumme ohne zusatzliche Kosten.

Die Wirkung ist erheblich: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, 3,5% Zins und 2% Tilgung bewirkt eine jahrliche Sondertilgung von 5.000 Euro eine Zinsersparnis von mehreren tausend Euro uber die Gesamtlaufzeit und eine Laufzeitverkurzung von mehreren Jahren. Den genauen Effekt zeigt der Sondertilgungsrechner in Tab 3 oben.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital — Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (auch: 100%-Finanzierung oder Vollfinanzierung) ist grundsatzlich moglich, aber deutlich teurer. Bei einer 110%-Finanzierung werden sogar die Kaufnebenkosten mit finanziert. Kreditinstitute vergeben Vollfinanzierungen in der Regel nur an Antragsteller mit sehr guter Bonitat, stabilem uberdurchschnittlichem Einkommen und einer einwandfreien Schufa-Auskunft.

Der Zinsaufschlag fur eine Vollfinanzierung kann 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte betragen. Bei einem Darlehen von 350.000 Euro bedeutet ein Aufschlag von 1% eine jahrliche Mehrzahlung von 3.500 Euro — uber 20 Jahre summiert sich das auf 70.000 Euro zusatzliche Zinskosten. Der Baufinanzierungsrechner oben zeigt die monatliche Rate auch bei 0 Euro Eigenkapital.

KfW-Darlehen in die Baufinanzierung einplanen

Die KfW-Forderung (Kreditanstalt fur Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen fur energieeffizientes Bauen und Kaufen. Die wichtigsten Programme fur die Baufinanzierung sind KfW 297 und 298 (Klimafreundlicher Neubau) sowie KfW 261 fur die Sanierung. KfW-Darlehen werden nicht direkt bei der KfW, sondern uber die Hausbank beantragt und konnen die monatliche Gesamtrate senken, da sie oft gunstiger als marktubliche Baufinanzierungszinsen sind.

Bei der Berechnung der Baufinanzierung mit KfW wird das KfW-Darlehen als separater Kredit mit eigenem Zinssatz und eigener Tilgung behandelt. Das restliche Finanzierungsvolumen wird klassisch uber die Hausbank abgebildet. Im Baufinanzierungsrechner kannst du das KfW-Darlehen uber ein reduziertes Gesamtdarlehen simulieren.

Baufinanzierungsrechner — Haufige Fragen

Fazit — Baufinanzierungsrechner

Der Baufinanzierungsrechner auf rechneneinfach.de berechnet kostenlos und ohne Anmeldung die monatliche Rate, den Tilgungsplan, die Restschuld, die Gesamtlaufzeit und alle Kaufnebenkosten nach Bundesland. Mit dem Kaufpreisrechner ermittelst du, wie viel Immobilie du dir bei gegebenem Einkommen leisten kannst. Der Sondertilgungsrechner zeigt die genaue Zinsersparnis durch außerplanmaßige Ruckzahlungen. Alle Ergebnisse sind Schatzwerte zur Orientierung — fur ein verbindliches Finanzierungsangebot wende dich an deine Bank oder einen unabhangigen Finanzierungsvermittler.